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楼市将陷入新一轮大萧条周期  

2015-09-01 09:50:03|  分类: 社会经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  今年8月底“双降”之后,会促使一部分城市楼市出现繁荣景象,但是,这繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果,这繁荣景象的背后潜伏着楼市危机。而这场危机极有可能在2016年年初爆发,届时,楼市将陷入新一轮的大萧条周期。

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 楼市将陷入新一轮大萧条周期

  今年8月底,央行再次降息降准,至此,本轮央行累计已有五次降息四次降准,对于楼市来讲,业内人士普遍看好此次降准降息之后的房地产市场,大多数业内人士认为,在央行降准降息等政策刺激之下马上会出现一波入市的行情,短期内来看,楼市接下来几个月尤其是下半年金九银十的成交量势必会短期反弹,金九银十已经没有什么太多的悬念,今年甚至一线城市及部分二线城市再次成为楼市“大年”。

  从未来市场价格预期来看,一线城市及部分二线城市的价格在“金九十银”有可能会逐渐坚挺,尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市,比如合肥、南京、苏州、南昌等城市)来讲,接下来几个月势必会出现涨价的现象。

  笔者不否认接下来楼市的上述变化趋势,但是,我们不能仅仅着眼于眼下的楼市乐观行情,“金九十银”之后的楼市怎么样?2016年以后的房地产市场怎么样?这才是今年楼市“金九十银”之后应该关心的话题。

  中国房地产市场环境今非昔比,如今,楼市供求基本面已经基本平衡,短期内来看,楼市仍然面临去库存的问题,即使有限购取消、降准降息等“救市”政策,也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。今年8月底“双降”之后,虽然市场成交量价会在“金九十银”有所表现,会促使一部分城市楼市出现繁荣景象,但是,这繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果,这繁荣景象的背后潜伏着楼市危机。而这场危机极有可能在2016年年初爆发,届时,楼市将陷入新一轮的大萧条周期。具体来讲,有以下六大理由:

  理由之一: 楼市供求基本面已基本平衡,今年楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续

  同策咨询研究部结果显示,2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套,按照国际标准,城镇家庭户均套数达到1.0,也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡,楼市开始进入下半场,未来楼市增量房增速将递减,房地产市场将逐步进入存量房时代。这对于未来房地产市场需求特征来讲,就会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。

  从楼市大趋势来看,当前楼市已经进入下半场,供求基本面来看已基本平衡,市场需求已基本得到满足,今年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续

  理由之二:央行“双降“之后,楼市需求将大量透支,楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条

  今年 “330新政”以来,大中城市房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放,以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支,如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势,那其实就是对于市场的误判,就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

  从本轮央行“双降”之后的市场发展趋势来看,待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时,下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为,央行“双降”之后,本轮楼市量价齐升最多持续到今年第四季度末,也就是说,央行“双降“之后,楼市需求将大量透支,楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条,从时间的角度来看,2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。届时,如果企业没有在今年下半年做到“未雨绸缪”,那么,房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面,企业的资金面也会因此遇到问题。

  因此,在央行降准降息的政策利好“窗口期”,对于房企来讲,首先应积极调整推盘节奏,把控好五次降息四次降准之后的跑量去库存的“窗口期”,增加“金九银十”甚至年底最后几个月销售业绩在全年的比例,防止市场环境在第四季度末甚至2016年初出现变化而导致企业被动推盘的局面。

  理由之三:美元加息预期强烈,全球资产配置方向转向美元资产或房产,中国取消限外对国内楼市的象征意义大于实际意义

  美元加息预期强烈,从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看,购置美元资产或增加美元资产成为他们的最优选择,美国房地产市场更加具有投资价值。在此市场背景下,中国放开了外国人在国内购房的限制。笔者认为,放开外国人在国内购房的限制对国内楼市,对国内楼市去库存不会起到太大作用,中国取消限外对国内楼市的象征意义大于实际意义。原因很简单,全球投资客或财富阶层对比中美楼市的投资价值,还是会选择投资价值较高的美国房产,不会选择中国楼市。即使选择中国楼市进行投资,也只是关注一线城市及极少数二线城市当中的中高端物业,难以改变楼市大趋势。

  理由之四:“地王”频出是楼市疯狂的体现,楼市疯狂之后必然出现调整期,楼市将现大萧条的周期

  今年以来,北上广深一线城市、合肥、南京、武汉等城市“地王”频现。笔者认为,今年以来土地市场高溢价、“地王”现象确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现,如果今年市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场疯狂拿地,如果这样的“地王”的拿地成为常态,那么,市场可能很快将走向另外一个方向:疯狂之后的市场调整期。

  无论何种形式以何种方式让土地市场出现“高溢价”、“地王”现象,笔者认为,在房地产市场仍然还在复苏的市场背景下,土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼,如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年、2013年土地市场复苏的行情,这极有可能是市场走向出现偏差,这或将导致楼市调控政策由当前的“救市”为主的时期转为再度收紧,市场也将再度陷入低迷。

  从历史经验来看也是如此,2009-2010年、2013年土地市场“地王”频出疯狂之后,2011年、2014年楼市包括土地市场陷入大萧条。从今年土地市场表现来看,如果土地市场“地王”现象在今年下半年持续频现,那么,这也就意味着2016年楼市将陷入大萧条的调整期。

  理由之五:楼市“救市”政策越频发,反而说明当前楼市形势越严峻,未来楼市面临的问题越多,未来仍然会隐藏更多的市场风险

  去年下半年以来,尽管大部分城市限购政策取消、“央四条”出台限贷政策也松动、330新政出台、各地方政府也在发布“救市”措施、央行已经累计五次降息四次降准,与楼市相关的各种政策层面的利好纷沓而至,但是,这这些政策的效果都是短期的,并不代表未来楼市基本面会一直持续回升,不代表未来问题会越来越少。笔者认为,楼市“救市”政策越频发,反而说明当前楼市形势越严峻,未来楼市面临的问题越多,未来仍然会隐藏更多的市场风险。

  理由之六:对于大多数大中城市来讲,仍然面临较大的去库存压力,楼市基本面并没有实质性改变,这是楼市基本“国情”,这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力

  事实上,从短期内来看,当前楼市仍然是调整期,市场基本面并没有明显改变,“去库存”仍然为市场主旋律,这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量回升而明显改变;对于房企来讲,同样仍然面临较大的去库存压力,甚至部分房企比如浙江广厦等房企选择退出房地产市场;而从中长期来看,经济基本面下滑的压力还会导致2015-2016年期间楼市需求动力不足的问题继续表现出来,迟早还会面临去库存的压力。

  (本文作者介绍:同策咨询研究中心总监张宏伟)

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