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皋庐居士的博客

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日志

 
 

城镇空置房近5000万套 沉淀资金4.2万亿  

2014-06-11 15:17:03|  分类: 社会经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    楼市是否已到拐点,这似乎是一个问题。

  在住建部总经济师冯俊看来,“拐点”是一个伪命题,现在房地产市场大多数指标都在增长,只是增速在下降,并不等同于负增长,属于正常的市场调节。


  住建部政策研究中心主任秦虹也表示,市场上的刚性需求依然比较强劲,楼市整体没有那么悲观。

  相比官方的谨慎乐观,学界似乎更为悲观。

  中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁及其团队通过对全国29个省、262个县、1048个社区三阶段分层随机抽样访问调查了解,2013年城镇地区自有住房空置率为22.4%,其中经济适用房空置率高达23.3%。其中,高空置率还致使4.2万亿银行房贷沉淀于空置住房,导致资源巨大的浪费。

  甘犁认为,当前我国的城镇房地产市场存在自有住房拥有率较高、存量过剩、空置率高、刚性住房需求降低等情况,由此可见,房价下行趋势已定,拐点明显,中国住房市场的寒冬即将到来。

  据悉,上述报告已经上呈给央行等相关部门。

  4.2万亿银行房贷沉淀于空置住房

  空置率通常被用来佐证楼市泡沫,几年前就曾广泛引起关注,但碍于住房空置定义不明、取样难,一直没有相关数据公示。

  国家统计局在2010年曾回应,目前关于房地产统计方面的制度还不能计算出空置率这样的指标。原因一方面是由于空置率包括空置的概念不清楚。

  住建部总经济师冯俊也称,目前我国对于空置率没有一个准确的官方定义,“国际上的空置率指的是,把这个城市里有出租愿望的住房作为分子,把总住房量作为分母,那是空置率,我们现在这方面是没有调查的,所以很难得出空置率的概念。”

  中国社科院城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞告诉21世纪经济报道记者,不管是在结构上还是在总量上,目前官方掌握的房地产相关的数据非常有限,但准确掌握空置率等相关数据,对于做出正确的公共政策决策,稳定预期非常重要。

  6月6日,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心给了一个答案。

  根据该中心的调查,中国城镇地区自有住房空置率很高,而且迅速上升。2011年为20.6%,而2013年上升至22.4%。远高于国际水平,据此估算,我国城镇地区空置的住房总量约为4898万套。

  上述空置率包括两类,一类是一套房家庭因故无人居住的住房(简称为“人房分离”),人房分离原因的空置率为5.1%;另一类是多套房家庭既未自住也无他人居住的住房(简称为“多套房空置”),多套空置的城镇家庭比例为17.3%。

  甘犁说,央行内部通知支持该项调查,目前样本调查范围覆盖了29个省,262个县、1048个社区,应该说很具备样本意义。

  从住房空置率的区域差异看,三线城市住房空置率最高,为23.2%。一、二线城市住房空置率略低于三线城市,分别为21.2%与21.8%。

  甘犁亦表示,高空置率也造成了极大的有效资金沉淀,数据显示,截至2013年8月,空置住房占据了4.2万亿的住房贷余额,这也是一个巨大的资本闲置和浪费。

  房价下行拐点确定

  高住房空置之下,甘犁认为,房价一旦形成下行趋势,房地产市场风险更大,因为房价一旦下跌,空置住房更容易资不抵债,根据测算,若房价下跌50%,49%的空置住房价值将低于购买成本。

  除了高空置率,该中心的调查还指出,我国家庭自有住房率达九成,超20%的家庭拥有多套房,这一数据较2013年的87%及18.6%有较大的提高。

  另外,2014年一季度数据显示,城镇家庭刚性住房需求进一步下降至22.2%,较2011年和2013年分别下降6%和2.4%。

  根据甘犁及其团队的测算,不考虑新增量及“十二五”期间的保障性住房建设供给,现有的存量住房可以满足现实的住房需求,“中国城镇地区可实现刚性住房需求上限约为2300万套,可实现改善型住房需求上限约为950万套,总计3250万套,而目前城镇地区家庭自有空置住房为4898万套,待售商品住宅约为350万套,总供给为5248万套住房,现有存量住房完全可以满足当前的住房需求。”

  “中国的住房存量过剩、空置率高等诸多问题等预示着房价下行趋势已定,拐点明显,中国住宅市场的寒冬即将到来,”甘犁认为。

  倪鹏飞认为房地产潜在增量供给过剩,不过,倪认为,更突出的问题在于结构性失衡的问题,目前有不少城市已严重过剩,“相比总体拐点的观点,可能局部拐点的说法更为准确。”

  为解决高存量、高空置率风险,甘犁认为,调控的核心在于盘活存量,减少浪费。短期来说,可以通过免除租房税费,规范租房市场来保护出租双方利益,让空置住房产生效益,同时有利于劳动力的流动。长期来看,通过对多套房家庭征收房地产税,提高空置房持有成本,激活空置住房。

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