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皋庐居士的博客

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日志

 
 

瑞银:中国楼市低迷可能转变为崩盘  

2014-05-15 14:53:45|  分类: 社会经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  中国房地产是全球经济中最重要的行业,不但在中国经济发展中发挥着关键作用,并且为从珀斯到秘鲁的工业大宗商品生产商带来利润丰厚的业务,同时还是世界各国对华出口飙升的支柱。在过去几年里,关于中国房地产市场即将崩盘的预言不绝于耳,但它们始终未能应验。不过现在世界应该当心了。自2013年年中以来,中国房地产活动指标持续走低,如今看来,该行业的低迷有可能转变为崩盘。即使是最乐观的判断也是中国即将进入通缩阶段,而当前全球经济正处于疲弱状态。

  中国监管薄弱的影子银行业中的违约风险——以及地方政府债务的迅速增长——是切实存在的,而且与房地产相关。然而中国政府和央行拥有政策工具来限制这二者的短期影响;他们已经实施了债务展期、银行纾困和资本重组措施。

  中国更大的风险在于房地产崩盘带来的广泛影响。中国房地产投资已占到国内生产总值(GDP)的13%左右,几乎是美国房地产泡沫最高峰时期该比例的两倍。再加上钢铁、水泥和其他建筑材料等相关行业的投资,这一比例接近16%。广义的房地产部门大约占到固定资产投资的三分之一——中国政府按说应该把固定资产投资的重要性排在经济再平衡目标之下,后者涉及增加家庭消费。房地产贷款占到商业银行贷款的五分之一左右,但在商业银行的贷款总额中,至少五分之二是以房地产作为担保的。此外,房地产市场的兴旺让各省市地方政府通过卖地获得了丰厚的收入,从而刺激它们大举投资于基础设施建设。

  如今情况之所以看起来有所不同,原因在于房地产市场出现长期化的供应过剩。随着房地产市场放缓,房屋开工、完工和销售量大幅下降,尤其是在一线城市以外的地区。有报道称,在截止今年4月的一年里,北京未售房屋库存消化周期从7个月升至12个月。但从在建房屋和总销售量来说,大部分未售房屋位于“二线城市”——这些城市的库存消化周期已经上升到大约15个月。三四线城市的消化周期约为24个月。

  中国的反腐运动往往将矛头对准那些拥有豪宅的个人,这无异于给房地产市场泼冷水。根据一家投行最近发表的报告,中国最富有的1%家庭估计拥有全国大约三分之一的住宅地产。此外,信贷条件收紧,包括房地产开发商融资成本升高,尤其是在影子银行领域,也在影响房地产市场。商业地产和基础设施的回报率,以及开发商和地方政府的现金流,种种情况都在恶化。

  当土地和住房价格下降时,房地产市场以及整体经济就可能出现危机。虽然官方数据显示今年3月70个城市的房价同比仍上涨8%,但实际上,自2013年年底以来房价是下降的。

  如果房地产活动和房价进一步下行,中国政府不出台传统刺激政策的决心就不太可能坚持住。我们可以预期中国政府有可能出台一揽子组合措施,包括:增加基础设施和环境项目的支出;加快内地和西部省份的城镇化进程;放松限购政策,比如降低抵押贷款首付比例;以及最终推出新的宽松货币政策。

  此类举措可能为金融市场和经济提供短期的喘息空间。但如果政府采取的举措过猛,将损害经济再平衡的根本战略,届时负面经济影响将更大,持续时间也会更长。中国在许多方面不同于西方国家,但房地产泡沫破灭对经济的切实影响在全世界都一样。中国政府将不得不在今后两年应对这些影响,而我们其他人应该准备好在全球经济复苏仍不稳固的时期应对中国房产泡沫破裂的通缩影响。

  如果楼市要崩盘 可能会遵循怎样的步骤?

  最近,关于楼市会不会崩盘的讨论一直甚嚣尘上。那么,我们来看,如果楼市要崩盘,可能会遵循怎样的步骤?你觉得崩盘可能发生吗?

  1、银行收贷

  不管这一步发生在何时,资金都是房地产市场的命脉。一旦银行收紧资金链,必然会导致房地产市场出现问题。很多跑路的房地产商感叹:兴也银行,败也银行。

  今年2月底,就有消息传传兴业银行停止房地产贷款,接着陆续传出交通银行、招商银行、中信银行和农业银行等有类似规定和通知。

  2、房地产库存攀升

  资金收缩,库存攀升,这真是双重打击。

  截至4月底,上海易居房地产研究院监测的35个重点城市新建商品住宅库存总量同比增长19.5%,库存创下了历史新高。京沪存销比双双站上12个月的警戒水平。

  3、房地产开工率及房地产投资增速下降

  在资金和库存的压力下,地产商不得不放缓投资。

  就在刚刚,中国国家统计局公布了前4个月全国房地产投资数据,1-4月房地产投资同比名义增长16.4%,增速比1-3月回落0.4%。

  4、降价促销

  为了回收资金,很多房地产商上会打折促销。

  中国指数研究院公布的4月百城价格指数报告显示,4月100个城市新建住宅价格环比与同比涨幅已连续第四个月回落。

  5、房屋销量下滑

  即使降价促销,可能成交量也不那么高的话,那就真的需要注意了。

  1-4月份,商品房销售面积27709万平方米,同比下降6.9%,降幅比1-3月份扩大3.1个百分点。其中,住宅销售面积下降8.6%。中原集团研究中心监测的54个城市数据显示,今年“五一”假期新建住宅合计成交量同比大跌47%,创下四年新低。

   6、房地产商跑路、倒闭

  有消息称,中国百强房企产业--光耀地产因多个楼盘交付不了,公司目前面临倒闭。今年3月以来,被曝光的房企资金链断裂的案例就有10余起。不时有房地产商跑路的消息传来。

  7、各地出现购房维权者

  这些维权者可能是因为房价降得太快,可能是因为自己买的房子还未过户房地产商就已经跑路了。

  今年,媒体报道南京某楼盘甚至出现业主爬上烂尾楼“跳楼”维权的新闻,最终地方政府出面解决。

  8、政府放松调控不灵

  通常,在楼市下行时地方政府会因为各种原因放松房地产调控,甚至进行刺激。从年初开始,杭州、长沙、天津、南宁、宁波等地相继传出放松限购消息。

  但政府调控会不会永远都灵?

  9、成交价低于贷款按揭贷款者跑路

  如果房子卖掉还不够偿还银行贷款,那就危险了。

  当年金融危机,香港便出现了大规模的按揭贷款违约和跑路者。

  10、房地产市场跌入谷底

  房价暴跌仍无人接手。作为支柱产业,房地产的萧条会波及到经济的方方面面。失业率上升、股市崩盘也袭来。

中国正为房地产“料理后事”

  5月的第二周,有三条财经新闻引人瞩目:

   瑞银:中国楼市低迷可能转变为崩盘 - 皋庐居士 - 皋庐居士的博客

  一是国务院近日印发《关于进一步促进资本市场健康发展的若干意见》,提出到2020年基本形成结构合理、功能完善、规范透明的多层次资本市场体系。里面明确提出,要推进IPO注册制改革,提高直接融资比例。


  二是央行副行长刘士余在清华大学举办“五道口金融论坛”时表示,要下决心清理整顿银行同业业务和各种理财业务,打破各类债券和信托产品的刚性兑付预期,否则极易把投资者、社会公众导向追逐短期高利,不追求长期回报的境地,这对资本市场发展将产生极大的溢出效应。刘行长的意思非常明确,如果不这样做,谁还炒股票?!

  三是5月8日,国土资源部宣布“不动产登记局”已经正式挂牌。按照国土部给出的时间表,2014年建立统一登记的基础性制度,2015年推进统一登记制度的实施过渡,2016年全面实施统一登记制度。2018年前,不动产登记信息管理基础平台投入运行,不动产统一登记体系基本形成。

  这三条新闻如果放到一起细细品味,可以得出一个结论:中国正在为房地产行业“料理后事”。当然,这里说的“后事”不是如何搞“葬礼”,如何“致悼词”,而是房地产这头老牛“死亡”之后,那个负责拉车的位置谁来替代。非常明显,未来“顶上来”的将是股市和房地产税。

  “房地产死亡”是个夸张的说法,这个行业会在中国永远存在,而且也将转型升级,只是2008年以来那种“大跃进”发展方式即将死亡,它背后的“土地财政”即将死亡,众多一哄而上没有“技术含量”的房地产公司即将死亡。像万科这样的企业,会活得越来越好。

   “土地财政模式”已经走到尽头,即便各地取消限购,国家信贷政策放松,国家用尽全力救市,最多也只能换来两年的房地产繁荣。而且,这种打激素的繁荣,未来需要“摔更大的跟头”来还。管理层看得非常清楚,所以他们到现在都没有放松信贷。地方政府的运作和民生投入,这些年来相当程度上依靠土地财政,这个模式结束后,就需要开辟新的财源。西方成熟的模式摆在那里,这就是房地产税。

  有人说是为了建立房地产长期调控机制,有人说是为了反腐败,这些作用当然都会有,但只是附属功能,主要目的是为开征房地产税做准备,为地方政府解决“长期饭票问题”。在美国,地方政府基本上依靠房地产税运作,他们甚至采用倒推方式来计算每个家庭的纳税额。比如一个地方政府2014年需要20亿美元运作,那么辖区内持有房屋的纳税人按照房屋价值,均分这些税金。

  通过房地产税,固然可以解决未来的税收缺口。但房地产大跃进结束后,中国经济之车谁来拉动?这就需要启动实业,因为这才是健康的经济发展模式,也是中国成为经济强国的必由之路。在这个过程中,减少政府对市场的干预,发挥无形之手的作用非常关键。此外降低全社会的融资成本、提高直接融资比例是重中之重。

  为什么这些年“中国制造”、“中国服务”竞争力衰退?融资成本太高,汇率高估,是两大最重要原因。央行副行长刘士余在清华五道口金融论坛上直言不讳地说:“公众拿钱到一家银行购买预期收益率为8%的理财产品,这家银行再加三个点,以11%的利率走通道业务,通道业务的特权机构再加三个点,就进入实体,利率在14%左右,这种层层加水,每个环节都扒皮加码的做法,直接抬高了实体经济的成本”。

  其实,能在这个价格上拿到资金的企业,还是有规模资信好的企业,很多中小企业只能依靠高利贷“赌未来”。在这种背景下,企业怎么能健康发展?

  资金成本高仅仅是一方面,更为要命的是中国企业的整体负债率已经达到了惊人的程度,大概相当于年GDP的125%到150%之间,是全球平均水平的3到4倍。在高负债率和高利率的夹击下,一家家企业正在猝死,并将风险传递给银行、信托和普通居民。

  化解高利率和高负债率,只有一个办法——启动股市。老办法是政府出利好,调动国有背景的券商、基金公司、保险公司,甚至是社保基金来配合,炒高股价,引来股民,发行股票。

  但这种玩法被证明效果不佳,因为股市被激活之后,能来发行股票的除了低效的国企,就是有背景的企业,这等于请他们来瓜分国有资产和民脂民膏。那怎么办?只有推行IPO注册制。

  注册制的意思是说,一家企业如果想上市,就请中介来审核你的报表,然后提交给证监会和交易所。证监会和交易所只看你的材料是不是规范,该披露的内容有没有披露,而不负责鉴别真假,然后你就可以上市了。

   所以,上市基本上没有什么门槛。但是上市之后的监管大大加强,如果发现你作假,老板要坐牢,中介机构要被重罚。这种制度最大的好处是,上市机会不再稀缺,权贵的企业可以上,草民的也可以上,大家到市场上PK去,让股民自己选择。此外,新股发行节奏、发行数量、价格和再融资,都不应该被证监会和交易所管制。

  注册制下股票供应量将大大增加,市盈率10倍也许是常态,很多股票也许会长期只有5到8倍市盈率(“新三板”其实已经在试行了)。这样,除了少数好企业可以享受到高溢价,可以被炒起来,其他公司只能表现平平,股民通过分红获得正常回报。这样,上市就不再成为圈钱,上市公司卖股票给股民,就成为一个正常的、公平的交易。

  所以,未来一两年中国股市有两大任务:一是为注册制全面实施做好准备,因为这涉及到修改证券法,证监会和交易所筹建更为专业的监管队伍,建立更先进的监管手段。二是为注册制和审批制下两种估值接轨做准备,说白了,让A股在未来一两年跌透,方式是增加IPO供应量,因为这样一来可以化解当下稳增长之急,二是防止未来注册制推出时出现暴跌。

  所以,如果政府足够理性,市场足够理性,在注册制全面推行之前,中国股市不会有大行情,阴跌是主基调。

  从邓公南巡到2008年金融风暴前,中国经济增长的基本模式是“制造业+出口+低消费”,中间有加入世界贸易组织的重大机遇,所以基本上顺风顺水;2008年到今天,是“地方债+房地产+宽松货币政策+低消费”的发展模式,通过对未来城镇化红利的透支,每个购房人未来收入的透支,中国经济“傲然”屹立于世界金融风暴之中。在这个过程中,中国老百姓作出了巨大的牺牲。

  走到今天,上述两种模式都已经没有办法维持,未来只能通过改革,通过让老百姓收入增加、消费增加来激活实业,同时尽量利用房地产和城镇化的余温,实现经济的升级转型。这是一个痛苦的过程,一个漫长的过程,老百姓要有耐心、执政者要有担当,才能完成这一艰巨的任务。否则,中国将陷入可怕的“中等收入陷阱”。

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