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皋庐居士的博客

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日志

 
 

防卫楼市天价就是与人民为敌  

2014-04-20 19:35:06|  分类: 社会经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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福建救楼市的“闽十条”结果是一场乌龙。

在此前后,包括长沙、杭州、温州等地都爆出“当地住建部门找开发商座谈,可能酝酿松绑楼市,包括放松限购、减税,以及降低房贷门槛等举措”的消息。不过,《华夏时报》记者调查发现,这更多是利益方的一厢情愿。

“开个会又不代表要救市,房价同比还在涨呢,地方政府现在哪有理由救市。”湖南省住建厅有关负责人对本报记者称,政府认为目前楼市仍然较为稳定,过去投资过快导致供过于求,必须要减速,“楼市还得压一压。”

浙江省一位房地产资深人士则告诉记者:“不是地方想救就能救的,没有得到中央的默许,谁也不敢当出头鸟。”据他介绍,长三角地区楼市降价明显,地方政府确实很痛苦,尤其是浙江,对土地财政的依赖度排全国第一;温州已连续降价32个月,前年、去年GDP增长分别只有6.7%、7.7%。

随后,海南、广东住建系统有关负责人亦表示,目前均没有放松楼市调控的打算。目前海南和贵阳推出的措施,也仅仅局限于从住房和土地供应结构上做调整,努力去库存,力图解决楼市供过于求的矛盾。

无人敢当出头鸟

明降、暗降,多地降价风暴频频上演。

日前,杭州楼盘出现6.8折甩卖,0首付、垫首付已成为各地开发商促销的重要噱头,但效果似乎并不明显,目前已爆出浙江海宁和奉化有开发商因资金链断裂而破产。

据统计,一季度有四个一线城市和多个二线省会城市的新房成交量,同比普遍下跌30%左右,这令开发商乃至地方政府坐立不安。从全局来看,一季度全国商品房销售面积同比下降3.8%,销售额同比下降5.2%;另一个急剧恶化的是库存量,3月末,全国商品房待售面积52163万平方米,同比增长22.9%。

成交量急剧下滑,引发了各地松绑楼市的猜想,而杭州、温州、长沙、福州等政府与开发商的座谈,更被解读为正在酝酿救市政策。

“闽十条”经网络曝光后,福建省随即否认,并表示将严格贯彻、执行中央有关房地产政策。在此之前,上海易居房地产研究院副院长杨红旭即断言文件是假的,因为地方政府没有权要求银行放松信贷政策。而据本报记者调查,文件实为政府的“征求意见稿”。

上述湖南省住建厅负责人表示,此前,长沙住建局确实找了几家开发商座谈,但政府丝毫没有要救市的意思,“只是了解楼市最新动向,听取房企提出的意见,政府想给开发商打打气,要对楼市有信心,不要急于降价抛盘。”

清明节前,广东省也进行了楼市摸底调查,向各地市发改局和物价局下发通知,要求上报当地房地产市场情况,同时提出建议,而往年仅要求广州和深圳上报。

佛山物价局相关负责人告诉记者,上面要求填报的内容包括城市的人口、面积、GDP、楼盘,以及最近3年的住房用地和商住两用的面积,保障房和商品房的面积,还有房企项目销售均价和财务状况。

2012年时,珠海和佛山出台政策救市后被立刻叫停,这次已不敢再轻举妄动。珠海发改局和佛山物价局内部人士均表示:“目前没有听说过要救市,没有中央允许,我们不会再出头了,必须跟着国家政策走。”

但开发商却已打着政府将救市的旗号在宣传。“购房者都是买涨不买跌,开发商希望借宣传带动房价回升。”湖南省几家房企销售负责人均对记者坦言,实际上,顾大局的很多房企心里都明白,没到崩盘的时候,政府现在是不会出手的。

不一样的算盘

然而,“房地产绑架了中国经济,政府不可能见死不救”的说法,向来为开发商们津津乐道。一季度GDP同比上涨7.4%,统计局初步测算,房地产投资增速下滑拉低固定资产下滑0.7个百分点。

国家统计局新闻发言人盛来运表示,一季度确实发生了一些分化,一线城市房价温和上涨,部分二线城市房价有所松动,一些住房存量比较多的三四线城市房价出现了下降,但总体上来讲房地产市场还是比较稳定,而且也是市场调节的一个很正常的表现。

“中央是想让房地产市场软着陆,2013年市场暴涨后,又积累了一些风险,现在必须调整一下才健康,救市也许可以救一时,但积累的泡沫未来会很容易破裂,硬着陆对中国经济伤害更大。”建行一位支行行长接受记者采访时分析认为,中央和地方的算盘不同的地方在于,地方官员只考虑他任期内能采取什么措施来拉动经济增长,而中央是从长远的角度考虑如何持续发展。

由于今年将有3.5万亿元地方债到期,对严重依赖于土地出让收入的地方而言,确实压力重重。

中国经济研究院关于23个省土地财政依赖度排名报告显示,土地财政占总财政比例最大的是浙江,达到66.27%,浙江承诺以土地出让收入偿还债务总额为2739.44亿元,仅次于北京;其次,天津的依赖度也达64.56%;排名前五的还有福建、海南、重庆。

一家资信评级机构人士告诉记者,目前地方政府卖地开始遇阻,面临融资难问题,债务到期后,只能借新还旧;此外,政府开始放开民间资本,也是为了解决资金不足的问题,目前地方的投资计划,70%是民间资金在投。

“浙江很多地方都很痛苦,想救又不能救。”上述浙江房地产业内人士直言,因为房价还处于高位,另外地方政府也要权衡,放开限购是否有用,实际上大部分没有限购的城市也在下滑,温州在去年曾暗中对限购松绑,但结果还是照跌不误。

房地产业内的共识是,目前对楼市起关键刺激作用的唯有信贷。

“不需要救市,只要银行放松信贷就行了。”新城控股集团湖南项目营销负责人对本报记者称,在当前下跌预期较强时,并不会因为放松限购而去购房;而信贷紧缩增加了刚需成本,转而观望。

杭州一位银行高管则称,银行放不放贷,由总行说了算,地方左右不了,除非是地方持股的区域性小银行,可能会听政府旨意,但毕竟总量有限,“总理都说了不能放松货币,我们肯定不会放。”

上述建行支行行长表示,从2012年下半年开始,就在限制开发商和建筑业的贷款门槛准入,现在销售放缓,企业存在资金链断裂的可能,银行肯定不会放贷,“现在所有地方政府承诺以土地作为偿债来源的项目,建行都不允许贷款。”

远未到救市时

面对楼市的调整,中央会允许地方救市吗?“双向调控”的指导又该如何落地?

对此,盛来运表示,相信相关部门会紧密跟踪房地产市场的变化,根据新变化进一步完善房地产调控的政策,着重建立房地产调控的长效机制,确保房地产市场平稳健康发展。

而目前,包括传出救市消息的多个地方政府仍处于观望状态。

“要看形势发展如何,如果房价同比下降很厉害,肯定要采取措施稳定市场,毕竟涉及到很多人的利益。”上述湖南省住建厅负责人向记者透露,只要同比没有大跌,政府就不好出手,由于去年房价走势是前低后高,今年上半年房价同比还会涨,因此上半年不可能考虑救市。

单从数据上看,房价依然坚挺,4月18日公布的3月份70个大中城市房价数据显示,与去年同月相比,新建商品住宅价格下降的城市仅温州1个,其余69个全部上涨;而环比价格下降的城市也只有4个,持平的城市有10个,上涨的城市仍有56个。

“现在市场较为稳定,开发商仍然有信心,有实力的开发商也不存在资金断裂问题。”上述湖南省住建厅有关负责人表示,多个行业产能过剩,持续处于下滑态势,但房地产投资却长期保持两位数增长,这并不正常,很多投资带有盲目性,大规模建设导致供过于求,积压过多,市场需要淘汰一些实力不足的小房企。

海南省住建厅有关负责人对记者说:“房地产太敏感了,即便海南省想救,也要通过中央的同意,我们现在还没考虑过这个问题。目前只会从土地和住房结构上做些调整。”

海南从2013年11月开始,就从结构上进行了调整,试图进行转型升级解决供需矛盾,降低普通商品住房的比例,增加旅游和商业用地。三亚更是自4月1日起就不再放行80平米以下户型建设,未来10亩以下住房用地也将不再允许报批。

“房地产也面临产能过剩,这些举措其实是从根本上解决市场供过于求的问题,是地方权限可以推行的举措。”海口农信社有关负责人称。

浙江省金融办有关负责人则告诉记者,是否放开调控要看是谁定的政策,如果是中央,比如限制房贷,地方就没有权限放开,如果是地方定的,应该可以调整。

传言纷扰,实际上,救不救市的答案并不明朗。现在惟一可以确定的是,楼市还会继续调整下去。

(华夏时报)

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